Mieten & Wohnen

Ja, ein mündlicher Mietvertrag ist grundsätzlich gültig und rechtlich bindend, da das deutsche Recht für Wohnraummietverträge keine spezielle Form vorschreibt und sie genauso wirksam sind wie schriftliche Verträge. Die große Herausforderung liegt jedoch in der Beweisführung im Streitfall, weshalb eine schriftliche Dokumentation aller Absprachen dringend empfohlen wird, um Rechte und Pflichten klar zu definieren.

Bestehen Sie als Mieter immer auf einem schriftlichen Mietvertrag, auch als Vermieter: Formulieren Sie stets einen Mietvertrag, gerne sind wir Ihnen hierbei behilflich.

Warum mündliche Verträge gültig sind:

Grundsatz der Formfreiheit: Verträge sind oft schon durch eine mündliche Einigung gültig, wenn sich beide Parteien über die wesentlichen Punkte (Mietobjekt, Mieter, Miethöhe) einigen.

Gesetzliche Regelungen gelten: Auch bei mündlichen Verträgen finden die mietrechtlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) Anwendung, z. B. bei Kündigungsfristen.

Risiken und Herausforderungen:

Beweislast: Ohne schriftliche Vereinbarung ist es schwierig, die genauen Bedingungen (z. B. Höhe der Nebenkosten, Absprachen zur Renovierung) nachzuweisen, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Beweis erschwert: Eine Partei kann den Vertragsschluss bestreiten, was rechtliche Auseinandersetzungen nach sich ziehen kann.

Was Sie tun sollten (Empfehlungen):

Absprachen schriftlich festhalten: Vereinbaren Sie wichtige Details (Mietpreis, Nebenkosten, Dauer) schriftlich, auch als E-Mail oder SMS, um Nachweise zu haben.

Zeugen hinzuziehen: Lassen Sie wichtige Absprachen von Dritten bezeugen.

Schriftliche Bestätigung verlangen: Bitten Sie um eine kurze Bestätigung der Abmachungen.

Wichtige Ausnahme:

Befristete Mietverträge: Eine Befristung eines Wohnraummietvertrages muss zwingend schriftlich vereinbart werden, andernfalls gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen (unbefristet).

Nein, Ihr Vermieter kann Sie nicht einfach so „rausschmeißen“; er benötigt einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund (z. B. Zahlungsverzug, Eigenbedarf, Vertragsverletzung) und muss die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten, was schriftlich erfolgen muss; eine Kündigung ohne Grund ist unwirksam. Es gibt also klare Regeln und Mieterschutz, der eine willkürliche Vertreibung verhindert.

Wann eine Kündigung möglich ist (Kündigungsgründe):

Zahlungsverzug: Wiederholte oder erhebliche Mietrückstände sind ein häufiger Grund.

Eigenbedarf: Der Vermieter oder seine nahen Angehörigen benötigen die Wohnung selbst.

Vertragsverletzungen: Störung des Hausfriedens, unerlaubte Untervermietung, Vernachlässigung der Mietsache.

Wirtschaftliche Verwertung: In seltenen Fällen, wenn der Vermieter die Wohnung anderweitig verwerten muss.

Was Sie wissen müssen:

Schriftliche Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Grund enthalten. Die Kündigung muss auch nachweislich zugegangen sein.

Fristen: Es gelten gestaffelte Kündigungsfristen (oft 3 Monate, je nach Mietdauer).

Fristlose Kündigung: Nur bei sehr schweren Pflichtverletzungen (z. B. Mietrückstände von zwei aufeinanderfolgenden Monaten).

Widerspruchsrecht: Bei Härtefällen (z. B. Krankheit, Alter) können Sie der Kündigung widersprechen (§ 574 BGB). Hier helfen wir Ihnen gerne weiter.

Was zu tun ist, wenn Sie eine Kündigung erhalten:

Prüfung der Wirksamkeit: Ist ein Grund genannt? Sind die Fristen korrekt? Hier beraten wir Sie gerne.

Holen Sie sich immer Beratung: Kontaktieren Sie einen Mieterverein oder unsere Kanzlei.

Handeln Sie bei Härtefall: Reichen Sie ggf. einen Widerspruch ein. Gerne übernehmen wir das für Sie.

Eine eigenmächtige Räumung durch den Vermieter ist nicht erlaubt, auch wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, muss der offizielle Weg über die Kündigung und ggf. Räumungsklage gehen.

Wenn Sie erfolgreich gegen eine Räumung vorgehen möchten, sind wir an Ihrer Seite.

Nein, Ihr Vermieter darf Ihnen Strom und Wasser nicht einfach abschalten, auch nicht bei Mietrückstand, da dies eine unzulässige Eigenmacht und ein Verstoß gegen seine Hauptpflicht zur Gebrauchsgewährung ist; er muss seinen Forderungen auf rechtlichem Weg nachkommen (z. B. Kündigung, Räumungsklage), ansonsten drohen ihm Ansprüche auf Schadensersatz oder Mietminderung für Sie. Ausnahmen bestehen nur für kurzfristige, angekündigte Maßnahmen zur Reparatur oder Instandhaltung, wenn es unbedingt notwendig ist.

Warum es verboten ist:

Gebrauch der Mietsache: Der Vermieter muss Ihnen das Mietobjekt in einem vertragsgemäßen Zustand überlassen und erhalten, was Strom und Wasser einschließt.

Keine Selbsthilfe: Das Abschalten ist eine verbotene Form der Selbstjustiz („kalte Räumung“) und keine zulässige Maßnahme bei Zahlungsverzug. Es zieht auch ggf. strafrechtliche Konsequenzen nach sich.

Menschenwürde: Die Versorgung mit lebenswichtigen Gütern wie Wasser und Strom gehört zur grundlegenden Menschenwürde und Wohnqualität.

Was der Vermieter tun kann (wenn Sie nicht zahlen):

Mahnungen und Kündigung: Er kann Sie zur Zahlung auffordern und bei erheblichen Rückständen (z. B. zwei Monatsmieten) fristlos kündigen, gefolgt von einer Räumungsklage.

Gerichtlicher Weg: Nur ein Gericht kann eine Räumung durchsetzen, aber selbst dann darf der Vermieter die Versorgung nicht eigenmächtig kappen.

Was Sie tun können (wenn der Vermieter abschaltet):

Sofortige Maßnahmen: Sie können sofortige Wiederherstellung der Versorgung gerichtlich durchsetzen (z. B. durch einstweilige Verfügung). Zögern Sie nicht, die Polizei zu verständigen!

Mietminderung: Sie haben Anspruch auf Mietminderung, da die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzbar ist (teilweise bis zu 50 % möglich).

Schadensersatz: Bei Schäden, die Ihnen durch die Sperrung entstehen, können Sie Schadensersatz fordern.

Anwaltliche Hilfe: Suchen Sie umgehend einen Mieterverein oder unsere Kanzlei auf.

Fazit: Das Abschalten von Strom und Wasser ist für Vermieter ein „Schuss, der meist nach hinten losgeht“ und (straf-)rechtliche Konsequenzen für den Vermieter hat.

Kontaktieren Sie uns gerne.

Nur in engen Grenzen: Für eine Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete braucht der Vermieter Ihre Zustimmung, muss das Verlangen in Textform begründen (z. B. mit dem Mietspiegel) und Fristen wahren — Sie haben mindestens zwei volle Monate Überlegungsfrist, und die Miete darf frühestens 15 Monate nach Einzug oder der letzten Erhöhung steigen.

Die wichtigsten Grenzen:

• Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 Prozent steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt 15 Prozent (§ 558 BGB).
• Ortsübliche Vergleichsmiete: Maßstab sind Mietspiegel, Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
• Modernisierung: Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden (§ 559 BGB) — mit eigener Ankündigungs- und Begründungspflicht.
• Staffel- und Indexmiete: Hier gelten die vertraglichen Vereinbarungen; zusätzliche Erhöhungen nach § 558 BGB sind weitgehend ausgeschlossen.

Wichtig: Stimmen Sie nicht vorschnell zu. Die formalen Anforderungen an ein Erhöhungsverlangen sind hoch — fehlerhafte Schreiben sind unwirksam, und eine einmal erteilte Zustimmung bindet Sie.